D'étranges opportunités immobilières

Par Seb Musset

Se loger est une guerre. Débile, cruelle, inutile comme toutes les guerres. D'un côté les parasites de l'immobilier et les apologistes de la pierre vue comme "placement" pour se gaver pépère crient au scandale de l'encadrement des loyers promis par F.Hollande. Une mesure qui, si j'en crois le patron de Gererseul.com (sic) serait "un frein à l'investissement immobilier" (comprendre: "un frein aux culbutes à deux chiffres en échange de l'investissement d'un rideau de douche scotché par un ouvrier payé au black dans le studio pourri dont on a hérité de papa et maman").

De l'autre 10 millions de Français pâtissent jour après jour du dérèglement du secteur de l'immobilier avec des prix multipliés par deux en une décennie en partie à cause d'une clémence fiscale sans précédent pour ceux qui disposaient déjà d'un capital au départ (voir premier paragraphe).

La nouvelle ministre du Logement est attendue au tournant. Par tous. Mais, la résistance des bailleurs s'organise. Voilà que je découvre dans les pages "placement" de Valeurs Actuelles un joli produit financier autorisé par l'AMF juste avant les élections. Le bidule s'appelle Novaxia Immo Opportunité et entre dans le cadre du paquet fiscal, la fameuse loi Tepa (dont il ne reste pourtant pas grand-chose).

De quoi s'agit-il ? Écoutons Joachim Azan, associé gérant du groupe Novaxia:   

« Notre recherche permanente de solutions visant à faire profiter nos investisseurs des meilleures opportunités du marché nous a conduit, cette année, à créer une offre liée, afin de profiter à la fois des avantages de l’immobilier et de ceux de l’hôtellerie. La conjoncture est, en effet, favorable à ces deux secteurs »

Comprendre: escroquer les pauvres locaux avec du rêve de propriétaire ça ne paye plus, offrons du service immobilier aux riches étrangers. 

Azan précise dans le magazine de la droite des valeurs (qui au fond aime bien les immigrés tant qu'ils ont du pognon)

"Les investissements se réalisent uniquement en Île-de-France et en Paca, deux régions recherchées par les investisseurs internationaux et qui offrent des occasions à l'achat à des prix attrayants en raison de la vente d'immeubles tertiaires par des institutionnels et par les pouvoirs publics."

Via des PME montées sur mesure, il s'agit d'investir dans du produit immobilier locatif à baux courts dans des zones déjà soumises à une forte pression foncière, au sommet du box-office du mal logement. Bref de l’hôtellerie bis, non soumise aux contraintes de l’hôtellerie. Les salopiauds se groupent ainsi pour acheter d'un coup et au meilleur prix des immeubles de bureaux ou des bâtiments de collectivité pour les transformer en pied-à-terre pour touristes thunés et louer le 30m2 à 600 euros le week-end. Le plus beau: ça permet de réduire ton impôt sur la fortune et d'obtenir une ristourne supplémentaire sur l’impôt sur le revenu à hauteur du 18%. 100.000 euros investis = 18.000 euros de moins à payer sur L'IR. (Et parallèlement, il conviendra de pointer du doigt l'allocataire au RSA qui vole à la collectivité 400 euros par mois)

"Les activités de construction d’immeubles en vue de leur vente ainsi que les activités de location meublée touristique de courte durée ouvrent, en effet, droit aux avantages fiscaux de la loi Tepa" > Points 15 et 16 du BOI 7S-5-11, page 7 sur ce lien).

Étrangement, la loi n'applique pas ce mécanisme pour le logement social. A noter qu'au même moment la promesse de F.Hollande de doubler le plafond du livret A pour financer plus de logements sociaux est dans le viseur du lobby des banques et assureurs en mode Kill it !  Comprenons-les. Déjà que les banques n'ont pas une bonne image dans la population, avec cette conjoncture morose il ne faudrait pas que les épargnants se mettent à placer dans des produits sûrs et de surcroît  constructifs. Non. Tant qu'on peut leur vendre de l'action facebook survalorisée, c'est quand même plus juteux pour nos sauveurs des marchés.

Le produit Immo Opportunité (s'il fonctionne, l'opération étant abandonnée en dessous de 1.8 million de collecte) favorisera encore un peu plus l'envolée des loyers dans les zones concernées. J'ai abondamment traité de la pied-a-terrisation, cerise sur le gâteau des injustices immobilières en zones tendues: Pourquoi mettre un loyer à 700 euros par mois si on peut louer le machin à 700 par semaines sans gestion complexe, en en gardant la disponibilité, le tout assorti d'un copieux cadeau fiscal ? (même si dans ce cas précis, mon expertise fiscale ayant ses limites, je ne peux garantir que le thuné tenté bénéficie de l'avantage au-delà de cette année). 

On comprend dès lors que les bénéficiaires de ce type de produits autoproclamés investisseurs (profiteurs serait plus juste) crient au scandale à la réaffirmation par Cécile Duflot de l'encadrement  des loyers qui, en théorie, tuerait ce business. A moins bien sûr que ce business et les loyers déconnectés des réalités salariales locales qu'il engendre soient considérés comme la norme sur certains territoires de France. 

Illustration: An american in Paris, V.Minnelli (1951)

Apocalypsimmo #4 : Aidez-les !

Par Seb Musset.

Il est de retour, il a la rage. Jean Perrin, le président de l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers tire la sonnette d'alarme dans un communiqué lacrymal. Parait que la pression fiscale sur les propriétaires est intenable et que ça va finir par les faire fuir de l'investissement locatif.

"Selon les taux d’imposition applicables, il apparaît que la rentabilité nette d’un immeuble locatif ancien tend à se rapprocher de zéro si l’on additionne notamment l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et, le cas échéant, l’ISF et/ou la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus instaurée en 2012."

Que répondre à Perrin? Que depuis que "l'investissement locatif" est devenu un sport national sponsorisé par l'Etat (se défaussant ainsi d'investir dans la construction de logements sociaux), les prix des loyers n'ont cessé d'augmenter, les conditions d'accession à la location sont de plus en plus ubuesques. Peut-il seulement le comprendre? Fiscalité varie, mais souvent proprio ne comprend que profit. Perrin y va donc de son communiqué en attendant, tel le Mickaël Vendetta du PAP, de menacer de quitter le territoire s'il ne peut plus faire du +10% à l'année. Louer n'est pas assez "rentable"? C'est trop compliqué? Personne ne les empêche de mettre en vente. Avec une hausse de +215% en 15 ans dans l'immobilier ancien alors que le CAC 40 en cumulé n'a grimpé "que" de 110% dans la même période, la culbute m'a l'air encore bien indécente.

Jean Perrin dénonce "un matraquage des propriétaires bailleurs". S'il y a resserrement récent, toujours relatif mais "faut bien rembourser notre dette ma brave dame", il reste de la marge avant de récupérer les dizaines de milliards d'exonérations fiscales cramées lors de la dernière décennie. Et  certains mécanismes sont encore bien effectifs !

(Le retour du Jedi les a recensés pour vous.)

Des mécanismes se retournant parfois sur "les petits épargnants" voulant se la jouer maître des loyers d'un ou plusieurs Scellier à Nullepartville mais avantageant toujours celui disposant d'une bonne assise financière et pouvant encore acheter aujourd'hui en plein Paris (là où le m2 est le plus inabordable pour le commun des mortels) une studette avec une ristourne finale de 40%. Ne parlons pas des ribambelles de propositions que je reçois pour "investir" dans l'immobilier en Allemagne (l'immobilier y est 2X moins cher qu'ici, ça aiguise les appétits) ou en Israël. 

Et Perrin d'enfiler les perles sur le requiem pour un bailleur martyrisé:

"Les revenus fonciers sont donc déjà plus taxés que les revenus du travail ou ceux de capitaux mobiliers."

Suggérons à Perrin d'aller bosser à l'usine, s'il veut être moins taxé. Concernant l'ISF et l'immobilier, basé sur mes modestes observations en milieu thuné: les 2/3 des propriétaires qui devraient s'en acquitter à cause de leur(s) maison(s) passent au travers, du fait de son mode de calcul basé sur la comparaison avec un bien présentant des critères rigoureusement identiques (compliqué à établir, spécialement dans l'ancien).

Pour ce qui est du "risque" de fuite des spéculateurs de la pierre, l'immobilier étant un de ces rares domaines où la créativité individuelle n'a d'égale que la souplesse morale du législateur: je ne m'inquiète que moyennement. Exemple: Dans le numéro du 7 mars de l'Expansion spécial immobilier, après 20 pages nous rabâchant que la pierre est à la fête à Paris (un indice chez vous: le nombre de SDF explose) et que c'est "encore le moment d'acheter", un publi reportage didactique nous explique le pourquoi du comment de "la location meublée" (comprendre avec un frigo cash converter à 60 euros) à bail réduit. Figurez-vous qu'elle offre une rentabilité 15% supérieure à "la location vide" pour un travail bien moindre, avec une imposition classée "bénéfices industriels et commerciaux": bien plus avantageux que la location traditionnelle.

Autres exemples parmi les propositions indécentes, surfant bien sur la légalité, régulièrement reçues (notez l'argumentaire, cliquez pour agrandir):

Alors Perrin, heureux ?

Non. Jaloux des avantages dont bénéficient les proprios de la première destination touristique mondiale, et pour "encourager l’investissement immobilier dans l’ancien", le patron du syndicat des proprios demande au gouvernement:

"- une baisse de la fiscalité des revenus fonciers,

- le rétablissement d’un abattement de 15 % sur les revenus fonciers,

- l’instauration d’un amortissement des immeubles acquis par les particuliers sur 30 ans,

- le plafonnement de la hausse de la taxe foncière."

Dans une première version de son communiqué, plus ambitieuse, il exigeait 100 balles et un Mars. Mais, au dernier moment, il s'est retranché dans le camp de la raison.

Et Perrin de conclure: "Il est primordial que la fiscalité ne vienne pas, en étant trop fluctuante et confiscatoire, pénaliser ceux qui ont fait le choix d’investir à long terme dans l’immobilier."

Une fiscalité fluctuante et confiscatoire? Elle va depuis 15 ans strictement tout le temps dans le sens de la bulle en multipliant les aides à l'accession à la propriété et à la défiscalisation (rien que la  TVA réduite sur les travaux à coûté 5,2 milliards à l'Etat en 2011, le PTZ encore 1.2 milliard, l'aménagement Girardin 4,7 milliards). Investir à long terme dans l'immobilier? Si je dois retenir une chose de ma petite expérience de 15 ans dans la torride jungle du bailleur, de la province à Paris, du jeune au vieux, c'est la cupidité décomplexée et bien évidemment l'absence totale de vision à long terme étant entendu que mes interlocuteurs se divisaient en deux parties:

1 / Ceux qui ont acheté un bien et sont convaincus que l'immobilier ne va jamais baisser.

2 / Ceux qui ont hérité d'un bien et sont convaincus que l'immobilier ne va jamais baisser.

Si la seule vision à long terme a des allures d'indiscutable certitude de type "bibiche, tu verras on va s'enrichir en revendant", cette dernière est vite rattrapée par un souci, lui, à très courte vue: "Purée Bibiche, faut rentabiliser fissa".

Nos proprios ont donc souvent recours à la "machine à sous", l'autre nom du locataire. Rien de tel qu'un type ou une famille sans alternative, coincés hors du logement social, pour s'assurer une confortable rente. Comme on dit à Athènes, le pauvre est un investissement dont l'on peut tirer des dividendes jusqu'à cessation d'activité. Ce n'est pas un hasard si, au même moment, la FNAIM suggère  un mécanisme "BP 3" qui lui permettrait de récupérer le marché du social (et ses commissions) via les bailleurs privés (et leurs commissions) avec, ce coup-ci, abattement à 100% (allons-y tant qu'à faire) sur les revenus fonciers des proprios.

Ça donc commence donc à chauffer sur le front de l'immobilier, les possédants n'ont pas l'intention de se laisser spolier par un marché à la baisse, et appelle à l'aide la main invisible ...de l’état.

Ils veulent investir? Qu'ils investissent dans les PME, qu'il investisse dans l'innovation, qu'ils fassent le pari de demain au lieu de chercher à conserver leurs avantages fiscaux au détriment d'une population captive.

Espérons que le ou la prochain(e) président(e) prenne la mesure de l'enjeu et sache pour qui trancher.

La condition préalable étant, bien sûr, d'en changer. Hein ?

* * *

P.S: De l'autre côté, loin des alchimies fiscales des bien-logés, chez ceux potentiellement éjectables à partir de demain matin 6h, on s'organise également avec la création du 115juridique.org site mettant à disposition le travail du DAL pour permettre aux avocats, mais aussi aux militants, bénévoles ou sans-abris ayant quelques compétences juridiques de saisir la justice administrative en cas de refus d'héberger les personnes sans-abri.
Illustration : apartmenttherapy.com

Quand le logement craque en silence

Par Seb Musset

Je sais que je devrais aborder ces sujets cruciaux en période électorale tels la cuisson de la viande, la vie monacale de Carla-Cosette Bruni-SarkoCaSuffit ou les risques de ghettoïsation en chalet helvétique des gardiens de but. 

Mais non. N'écoutant que mon courage, j'ai décidé de m'aventurer hors des sentiers battus d'une campagne présidentielle télévisée au-delà du médiocre où un journaliste du service public au JT  trouve prioritaire de demander 4X de suite au candidat socialiste lors s'il y'a trop d'étrangers en France.

Je me coltine donc ces sujets mesquins, ces thématiques ingrates pour nos éditocrates de palais, pourtant classées parmi dans les premières préoccupation des Français:

Ta-daa... Le logement !

Règne comme un affolement depuis janvier dans les médias au sujet de la baisse des prix constatée un peu partout sur le territoire. Une baisse à l'achat toute relative après une hausse de 135% en 10 ans. Quant aux loyers, après une poussée de 30% sur la dernière décennie, la moyenne nationale recule ce mois-ci de.... 0,1 %. Houla, grosse claque pour les bailleurs!

Le Nouvel obs, emporté sa légendaire passion pour les problématiques quotidiennes du prolétaire, sort ce mois-ci un dossier "Immobilier en France: comment profiter de la baisse?"  Pour l'occasion, son partenaire, Europe 1 aka Radio proprio, s'est fendue d'un bon sujet d'autopromo en tête de flash à 7h30 jeudi matin. Il en ressort, avec force témoignages que, bon, les pauvres ils ne font rien qu’embêter les riches leur empêchant d'empocher d'aussi belles plus-values qu'avant. Et les locataires, ces derniers des derniers, osent maintenant discuter les prix auprés du bailleur et critiquer l'état de ces travaux. Bah quoi, il est pas bien mon sanibroyeur à manivelle ? Non mais où va-t-on ? Bientôt, pour 700 euros par mois, ils vont exiger un isolement phonique et même des fenêtres !

Depuis des années ce blog combat la ligne du "tous propriétaires" (idéologiquement contestable mais surtout intenable dans un climat continu de dégradation de l'emploi et des revenus) pour privilégier celle du "tous bien logés". Il y a encore quatre ans, proclamer qu'acheter sans pognon était "une connerie", vous vouait illico à l'excommunication de l'apéro par vos jeunes amis primo-accédants (endettés graves, ndlr). En mars 2012, si j'en crois le dernier rapport du CREDOC, Propriétaires, locataires : une nouvelle ligne de fracture sociale, c'est devenu une conviction partagée chez mes compatriotes.

Publiée au début du mois, l'étude révèle que 8 Français sur 10 préfèrent que "tout le monde puisse disposer d’un logement confortable pour un coût raisonnable" plutôt que "tout le monde puisse devenir propriétaire de son logement".  La France aurait donc fait un sacré chemin depuis son sacre de l'individualisme roi et de l'enrichissement par la maison en 2007! Plus marquant, le graphique ci-dessous indique que c'est la catégortie des heureux endettés de l'apéro de 2007 qui affiche aujourd'hui la plus grande réticence quant au concept de "France des Propriétaires". Le vernis craque: l'accession à la propriété à crédit, survendue par les médias et Nicolas Sarkozy comme un mode imparable d'enrichissement, s'avère contraindre au quotidien les accédants endettés les plus modestes, avec la perspective de les "appauvrir" virtuellement en cas de probable (et parfois déjà effectif) de retournement des prix.

(cliquez pour agrandir.)

Le rapport du CREDOC se concentre sur le décrochage entre locataires et propriétaires, fossé qui n'a cessé de se creuser en 20 ans et arrive à ses limites comptables. Si la proportion de hauts revenus devenant propriétaires n'a cessé d'augmenter, à l'inverse, l'acquisition à la propriété par les bas revenus est en chute libre (de 50% en 1990 à 31% en 2011). De plus, on ne peut plus acheter sur la base d'un seul salaire, or les parcours familiaux sont presque aussi accidentés que les parcours professionnels.

"...le parc locatif est devenu, progressivement, de plus en plus marqué sociologiquement en accueillant toujours plus de ménages jeunes, célibataires et aux revenus modestes. Si bien que la hausse des loyers, pourtant moins spectaculaire [30% en 10 ans, 47% dans le privé alors que l'inflation a été de 19% sur la même période] que celle des prix à l’achat [107% dans l'ancien], pèse de plus en plus lourd sur le budget des locataires".

Conséquence: les locataires grignotent sur leur consommation. "44% des foyers ayant de lourdes charges de logement déclarent devoir se restreindre en matière d’alimentation" [...] "De même, 17 % des ménages avec d’importantes charges de logement sont en situation de précarité énergétique, contre 7 % lorsque les sommes consacrées à se loger sont raisonnables". Forte est la probabilité de retrouver des ménages à fortes dépenses de logement dans les 29% des français qui ont renoncé à se soigner en 2010. 

Double impact pour le locataires à faibles ou moyens revenus: Dégagés de l'accession à la propriété parce pas assez solvables et / ou célibataires, ils se retrouvent étranglés à la location.

Je serais plus nuancé que le rapport dans son opposition locataire / propriétaire: l'acquisition à la propriété assortie d'un endettement massif, et donc étalé dans le temps, couplé à la hausse des charges et des prix de l'énergie, pousse les ménages moyens de jeunes propriétaires exactement dans la même situation (voire pire) que les locataires à revenus équivalents. 

(Nostalgie des années 2000 quand tu nous tiens)

Là-dessus, l'héritage renforce les inégalités. Les revenus petits ou moyens qui jusqu’à présent "primo-accédaient" à la propriété le pouvaient la plupart du temps en partie grâce à quelques aides familiales ou transmission partielle d'héritage avancé (Je ne connais aucun trentenaire, et notamment de l'apéro susmentionné, ayant accédé à la propriété sans, à un moment ou à un autre, bénéficier d'une aide familiale). Non seulement, des centaines de milliards sont déjà immobilisés dans l'immobilier alors qu'ils pourraient être injectés ailleurs, mais une bonne partie du pognon va, vient et fructifie en cercle fermé.

D'un côté, depuis 15 ans, les propriétés s'accumulent ou s’agrandissent pour les uns. De l'autre, ceux qui ne sont pas rentrés dans le cycle de la propriété via l'endettement bon marché et / ou n'ont pas eu d'aide familiale, sont condamnés à s'entasser dans des surfaces de plus en plus petites, même s'ils sont salariés[1].

Résumons les épisodes passés: Les taux baissent, les prix montent. Ceux qui ont déjà le pognon, et n'ont pas besoin de s'endetter lourdement en profitent (pour reprendre le terme du nouvel obs). Du coup, les prix montent encore plus (pour tous) et les transactions s'accélèrent entre riches[2], les intermédiaires se gavent. Les revenus plus faibles sont poussés durant 10 ans vers l'endettement (souvent au prix d'un exil des villes et centres d'activité OPAisés par les riches), les autres sont repoussés vers la location (entre temps devenu un large secteur de spéculation et d'abus). La droite accélère le mouvement en allégeant l’impôt sur les successions et en subventionnant massivement de fumeux placements immobiliers défiscalisés (les deux bénéficiant en priorité - comme l'exploitation locative - à ceux qui ont déjà de l'argent). Peu à peu, ceux qui ont le pognon s’accaparent tous les biens (pour spéculer ou non), se les rachètent entre eux pendant un temps. En bout de course, la demande se contracte 1 / par manque de nouveaux arrivants 2 / par manque de solvabilité des locataires 3 / Parce que ceux-là sont résignés: ils ne seront jamais propriétaires. Les propriétaires paniquent, ils ne "s'enrichissent plus comme avant": la presse s'inquiète et sort un numéro spécial (mais ne l'inclue pas dans une perspective présidentielle[3]).

(Dans la foulée du Nouvel obs, la même semaine, L'Express ose l'alternative)

Les pauvres, eux, ont baissé leur consommation, leur frais de santé et s'entassent les uns sur les autres depuis des années (dépensant pour certains 700 euros pour un taudis alors qu'ils en gagnent 900, ou se faisant tabasser par un proprio un peu pressé de renégocier les tarifs: deux exemples vus ce mois-ci à Paris) dans l'indifférence des éditoralistes.

Nous en sommes là. A 3 jours de la reprise des expulsions locatives concernant 100.000 personnes. 100.000 SDF potentiels de plus (à carte d'identité française, si ça peut faire avancer le débat).

Peur des hauts revenus à l'idée de l'arrivée de la gauche au pouvoir, finances au taquet d'une large partie de la population et attentisme des CSP+ quant à la suite des évènements fiscaux post-6mai, le marché immobilier est aujourd'hui figé. Le marché du logement, lui, n'a pas changé. Quasi absent du débat politique dans les médias alors qu'il est le signe le plus flagrant, avec la précarisation du travail, du décrochage social de tout un pan de la société. Rarement depuis 60 ans, il y aura eu une telle urgence à redéfinir notre paradigme immobilier, et enfin bâtir une société du logement pour tous.   Rarement, on en aura aussi peu parlé dans une campagne présidentielle[4]. Le logement pour tous est plus qu'une finalité, c'est la condition minimale pour parler avec un peu de sérieux, et d'optimisme, de tous les autres problèmes de notre pays.

* * *

[1] Si l'un de vous peut me retrouver le chiffre de la répartition du foncier français selon les revenus, il en sera grandement remercié.

[2] Et le Crédoc de noter "Tout le monde n’est pas perdant dans cette hausse des prix des logements. Le patrimoine des propriétaires a en effet considérablement augmenté. Un ménage qui a acheté un appartement ou une maison il y a 15 ans au prix de 200 000 euros dispose aujourd’hui d’un patrimoine de 500 000 euros. La valeur de ce patrimoine s’est accrue de 1 670 euros par mois."

[3] Facette du "modèle allemand" bizarrement sous évoquée ici. Avec un contrôle de l'immobilier et des loyers, l’Allemagne a connu une hausse "seulement" de 20% des prix dans l'ancien en 10 ans, contre 135% ici dans la même période.

[4] Le Front de Gauche, Le NPA, Europe Ecologie et le PS font, chacun à leur manière, une grande place à cette thématique dans leur programme, mais sont peu questionnés sur le sujet à la télé ou à la radio.

Illus : Rocknrolla G.Ritchie (2008)

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Apocalypsimmo #2 : Resurrection

Nouvel épisode de notre feuilleton: Immobilier, panique et spéculation.

Dans cet opus, règne une certaine agitation au sommet de l'Etat. Le Monarque,  possédé par sa pulsion de reconquête d'un pouvoir dont il n'a jamais su être à la hauteur et persistant à croire qu'il peut être réélu[1], repart en mode ribouldingue. Dans ce festival de gesticulations stériles où il fait mine de découvrir que réside depuis 5 ans à l'Elysée un nuisible à 500 Milliards ayant cassé le moral du pays, le Karcher à promesses est réenclenché. Ainsi, il nous annonçait la semaine passée, via la  peluche Apparu[2], une flopée prochaine "de mesures extrêmement puissantes" sur le logement.

Il faut dire qu'il y'a péril en la demeure.

Depuis un mois, nous assistons à la parade des promoteurs et parasites de l'immo (on les appelle aussi "les professionnels") servant en plateaux toutes les larmes de leur lobby histoire que le gouvernement ne les oublie pas avant mai.

1er cas,
Hiver 54 chez Nexity.

Les années où le pognon s’accumulait facile grâce au "foncier pour les fauchés" sont terminées. Tous les pigeons ayant été pigeonnés, le marchand qui vendait de rêve de standing à un peuple terrorisé par son déclassement, doit recalibrer sa cible s'il veut continuer à marger grave.

11 janvier. Lendemain de l’appel de Cantona pour placer le logement au coeur de la campagne présidentielle, je reste interdit devant une intervention radio de Alain Dinin, patron de Nexity, reprenant à la volée l'action de la fondation Abbé-Pierre pour rappeler que "85% de la population française ne peut pas acheter son logement".

Et le patron de Nexity (qui m'a spamé durant des années pour qu'avec mes 1500 euros de revenus je fasse de la défiscalisation avec ses apparts en carton vendus 10X le prix) de poursuivre avec un "Le problème n'est pas de faire une France de propriétaires. Il faut faire une France de bien-logés". Purée, c'est beau comme du Seb Musset.

Le boy scout du béton enfonce le clou: "Je sais qu'il ne faut pas faire de philosophie mais, au fond, c'est de vivre ensemble dont on parle. On ne peut pas continuer d'exclure". Tombant de la chaise à ce moment précis, je n'ai pleinement pu apprécier le plaidoyer du promoteur ému déplorant l'exode des classes moyennes consécutif à la flambée des prix (oui, celle-là même sur laquelle il a surfé pépère durant une décennie et demie en poussant les gens à accéder à la propriété, au choix, toujours plus cher ou toujours plus loin).

Dinin a beau minimiser l'influence des "produits" pour échapper à l’impôt via l'immobilier (concernant pourtant 75% des constructions neuves en 2010) ainsi que les crédits à bas taux pour les financer, il redoute la fin du juteux business-model. Le climat craint: le politique tremble pour sa note chez Fitch et le gouvernement resserre lentement les niches fiscales du secteur. L'explosion de la pauvreté par le logement ou l'absence de logement, c'était de la gnognote. Maintenant que le volume des transactions baisse pour Monsieur Pognon, tu comprends: "il y'a urgence dans les décisions".

Dans Le Figaro, le samaritain de PTZ envisage même de diminuer ses prix de 5% cette année (après les avoir explosé de 6,5% en 2010). Comme dirait Jean-François Copé lorsqu'il est à court d'idées pour expliquer l'échec de 5 ans d'UMP (c'est à dire deux fois par phrase): "la crise est passée par là".

Vidéo d'Alain Dinin chez J-P Elkabbach, Europe 1,11/01/2011:

2e cas,
Cafpi et l'agonie du crédit.

Après les grossistes, passons aux dealers. Là aussi, grosse inquiétude: Perte du triple A et baisse sensible des intentions d'endettement chez les particuliers pour 2012. Bien média-trainé, Philippe Taboret, le boss du courtier en crédits Cafpi, intervenait le 16 janvier chez nos amis de la chaîne immo.

Dans un contexte où "L'immobilier est attaqué de tous les côtés" [comprendre, c'est la fin du Sceliier, la TVA augmente et le recul du délai pour bénéficier d'exonérations sur les PV de résidences secondaires], "on est vraiment dans une situation de désolvabilisation des emprunteurs" [comprendre, les banques ne vont désormais prêter qu'aux riches et ce n'est pas avec des bons payeurs qu'on gagne notre vie ma petite dame]. P.Taboret s'inquiète de l'assèchement du marché des primo-accédants. Avec une hausse des taux à 5%, "le [crédit sur] 30 ans devient difficile à obtenir". [Saperlipopette, la machine à gogos est cassée !] "Espérons qu'on trouve des solutions" suggère sans nuance le Taboret, rappelant que "l'immobilier est un élément important de la croissance" [et d'abord celle des vendeurs de crédit, des spéculateurs et des rentiers] avant de pointer que "bien évidemment s'il n'y a pas l'Etat pour venir soutenir la croissance et la relance, ça pose de grandes difficultés".

Pas besoin de clin d'oeil, le message est passé à l'Elysée.

Taboret affiche tout de même la confiance des beaux jours et, lorsqu'on lui oppose "hausse des taux = baisse des prix", comme l'ami Nexity il rétorque de son atout ultime (mais légèrement surfait, nous y reviendrons): "on reste dans une pénurie". Puis, il poursuit dans une vrille auto-convaincue sur le marché qui ne peut pas baisser et sur l'immobilier qui "est tout sauf un marché spéculatif". Une prestation qui mérite le Gérard du meilleur camelot d'infomercial.

Le patron serein dont on a compris en sept minutes et malgré ses roucoulements que l'activité se contracte méchant, se termine sur un bullshitesque: "L'Etat ne doit pas complètement négliger le logement en France [...] et sortir enfin une politique de logement. J'espère que le gouvernement nous en proposera une, car c'est de la croissance et du social". J'espère pour ma part que le lecteur saura apprécier à sa juste valeur cette tartufferie. Après s'être goinfré pendant des années sur la bulle, le courtier remplace les mots "projets immobiliers" dans ses prospectus (au bas des photos de couples hilares à l'idée de se coller quatre décennies de traites pour un placement foireux à Gerbouly-la-Décharge) par les mots "logement" et "social" dans des suppliques policées à destination des pouvoirs publics. Pourvu que l'Etat fasse enfin quelque chose pour le logement afin de sauver sa petite entreprise à générer du pauvre.

3e cas,
Propriétaires, rentiers et indignés !

Bonne nouvelle. Bertrand Delanoë s'attaque enfin à la pied-à-terrisation parisienne (chouchou du blog) qui, en moins de 5 ans, a transformé la capitale en annexe hôtelière privative et dérégulée d'Eurodisney. Les multi-proprios avec un peu d'épargne ont, à leur manière, avant Nexity et Cafpi, anticipé l'insolvabilité des ménages dans une ville aux loyers déjà élevés, en ne louant leurs appartements qu'aux touristes. Les loyers ont ainsi pu passer d'indécents à inaccessibles pour les gens du cru. Les bas revenus ne sont tout simplement plus souhaités à Paris. Nos innocents propriétaires sont désormais secondés par des agences immobilières, ou devrais-je les appeler agences de tourisme, ne se cachant plus pour afficher des 1000 euros la semaine pour un 3 pièces.

La Mairie de Paris entend faire respecter le droit en obligeant juridiquement les propriétaires de locations meublées courte durée à modifier le statut foncier des biens concernés en "locaux à usage commercial". Ce qui entraîne une amende de 2000 euros des frais parfois élevés.

20minutes nous apprend le 19 janvier que seulement 5 condamnations ont été prononcées pour le moment. Mais cela suffit pour mettre le mini cartel des agences de meublés parisiens en transes et provoquer la colère des PPP (pov'petits propriétaires) qui, on les comprend, veulent continuer à empocher trois smics d'"argent de poche" par mois en n'en foutant pas une ramée.

En plus du sondage ci-dessous extrait du Figaro, je vous renvoie à la page de commentaires de l'article du quotidien de Marcel Dassault. C'est mignon tout plein. Pour un lectorat qui n'a de cesse d'exiger plus de respect de la loi et toujours plus de reconduites aux frontières, on s'étonnera de cette défense acharnée de la transgression du code de l'habitation et de cet attachement au droit d'asile en centre-ville pour les touristes étrangers.

Résumons. Le logement est une des matérialisations les plus criantes du décrochage générationnel et de la fonte du pouvoir d'achat, se doublant d'un vrai drame humain pour les plus démunis.

D'un côté. Après avoir fait leur beurre et sentant le vent tourner, les "professionnels" du secteur font mine de s'en soucier et, à l'image du patron de Nexity ou de Cafpi, brandissent l'argument de la "pénurie". Sauf que c'est pour eux moins un argument qu'un marché à capter[3]. Et l'équation est simple: si on ne peut le capter par le bas (l'endettement standard du particulier ou/et le booster du produit défiscalisé), il convient de le récupérer par le haut (récupérer à prix cassé des terrains et, éventuellement, si ce n'est pas scrupuleusement encadré, passer à une autre dimension de l'arnaque). Dinin appelle ça le "New Deal" (on n'est plus à une escroquerie lexicale prêt): "une table ronde entre les partenaires privés, l'Etat, la fondation Abbé Pierre" (sur la photo, ça fait pus crédible) où, promoteurs et banquiers (après quelques minimes concessions qualifiées de "sociales") auront la garantie que le législateur leur offriront un cadre avantageux et pérenne pour leurs activités.

De l'autre côté. Un gouvernement incompétent dans le domaine et peu intéressé par le logement (dixit Christine Boutin) qui, malgré l'échec de sa "France des propriétaires", n'a pas changé d'un iota son analyse sur le sujet. Il considère toujours la propriété comme la panacée (ça fait des classes moyennes dociles), les locataires comme des sous-hommes (ou à peine plus) et le HLM comme le mal absolu (ça fait baisser les prix des maisons des gens biens).

L'UMP, oubliant bien vite le fiasco (humain et financier) de ses maisons à 15 euros, réfléchit encore à un "droit à l'achat" pour les locataires du parc social. Pire, j'apprends que le Monarque veut faire entrer Jean-Louis Borloo dans la boucle des négociations avec "les professionnels" susmentionnés. Avec le passif des uns et des autres, nous sommes en droit de nous inquiéter sur la direction des mesures à venir. Spécialement si les grandes lignes des "mesures extrêmement puissantes sur le logement" sont tracées par Cafpi et Nexity.

Réponse au prochain épisode.

[1] Bien que la remontée sondagière de cette tarte de droite nommée Bayrou et de son attelage de seconds couteaux libéraux, le tout plébiscité par une poignée de sectaires dont la puissance du projet politique se résume à "bah, ça peut pas être pire que Sarkozy", en plus de m'accabler sur l'état mental de mon pays, commence à m’inquiéter.

[2] La peluche Apparu existe en trois modèles: pseudo volontariste, pédante ou super fière d'elle. Elle dispose d'un vocabulaire de 5 phrases déclinables en mode shuffle sur simple caresse  journalistique. Elle vous sera livrée en 16/9 avec son modèle anti-refoulement nasal de coke et sa carte abonné libre accès sur BFM business.

(suggestion de présentation)

[3] Tu veux vraiment vite en finir de la pénurie de logements dans ce pays? Commence déjà par massivement taxer les logements vides ou sous-occupés. Tu vas voir que de la superficie va vite se libérer. Même et surtout au coeur des fameuses "zones tendues".

Apocalypsimmo #1

Sens-tu l'odeur du napalm immobilier qui s'abat sur les territoires de France à l'aube de 2012? Non? Pourtant les professionnels de l'immobilier, eux, sont passés en mode tous aux abris. Fin du PTZ+ dans l'ancien, léger retournement conjoncturel et hausse des taux d'intérêt: même le parrain d'un des garçons du président implore le gouvernement pour qu'il vienne en aide au secteur après l'atomisation du Scellier en 2013.

"Compte tenu des besoins en logements, je ne pense pas qu'on [comprendre "je"] puisse se passer des aides publiques" dit le fils Bouygues au gouvernement au moment où ce dernier par la voix de Wauquiez vante les bienfaits d'une suppression des aides aux gens qui ne travaillent pas et tente de persuader les classes moyennes que l'assistanat est "le cancer de la société". 

Écoutons ce que nous dit Jean Perrin, président de l'UNPI, l'union nationale des propriétaires immobiliers, dans une succulente interview vidéo sur lachaineimmo.tv. Il constate un marché locatif à deux vitesses. En substance: Les loyers augmentent encore là où les villes sont dynamiques. Ils baissent de 10% dans certaines villes de province et les petites villes. Les propriétaires commencent à avoir peur. Et drame supplémentaire: des locataires en place commencent à renégocier à la baisse leurs loyers en cours de bail.

Les jours juteux des loyers indécents seraient terminés? Le président des proprios nous alerte d'un nouveau fléau: 

"On s'aperçoit que si les propriétaires ne font pas des travaux avant de relouer les loyers baissent d'une manière certaine. [zut la tuile] Donc on arrive à une situation très dangereuse." [pour les proprios] "Deuxième exigence nouvelle [de la vermine locative], c'est la qualité de la salle de bain.[...] "Ca, c'est des frais importants." [Salauds de locataires qui profitent du retournement du marché pour exiger de l’éclairage et des sanitaires. C'est pas juste!]
"Je ne dis pas que ce n'est pas indispensable" précise-t-il dans une antiphrase involontaire révélant l'étendue de son dépit.

Investir pour le bien-être du bouseux? C'est nouveau pour le proprio habitué à défiscaliser pépère en tablant sur l'exploitation locative éhontée le temps que le prix du truc en parpaings triple en cinq ans.

"...Mais du double vitrage pour un logement, ça peut faire une année de loyer consommée compte tenu du prix de la dépense. Puis après ça, il veut une chaudière aux normes nouvelles, et puis l'isolation". Déplore Perrin.

Car ce corniaud de payeur de loyers, qui décidément ne respecte rien de la croissance de la rente immobilière (le seul ascenseur social français), veut en plus se chauffer l'hiver ! Ah c'est Wauquiez qui a raison: Dans quel monde d'assistés vit-on, je vous le demande ?  

Et lorsqu'on lui fait remarquer que les biens locatifs privés peuvent se valoriser avec des travaux, Perrin répond un raisonné "Vous savez tant que c'est pas vendu, y'a pas de valeur de prise" qui fait plaisir à entendre. C'est un argument auquel j'adhère. Argument étrangement inaudible par la majorité des acheteurs hystériques au moment d'acquérir des biens qu'on leur garantissait sur prospectus débiter du loyer exponentiel pour l'éternité tandis qu'ils n'auraient qu'à se tourner les pouces.

Perrin poursuit : "Le propriétaire qui loue, s'il dit "je refais une salle de bain ça va me coûter 10.000 euros". Son immeuble vaut peut-être 5000 ou 6000 euros de plus, mais pas forcément 10.000. Mais s'il ne le vend pas... bah il n'aura rien de plus."

On a longtemps exagéré les situations de mal-logement ainsi que les conséquences sociales et sanitaires de l'explosion de la précarité, l'indécence des loyers privés dans lesquels certains engouffrent parfois les deux tiers de leurs revenus, ou encore les abus des agences et des bailleurs privés. Non. la vraie cruauté qui fait mal au coeur sensible du petit-bourgeois, c'est quand la spéculation immobilière, grâce à laquelle il se la jouait aristocrate terrien, ne marche plus. On devine désarroi et incrédulité dans son regard au moment où, sans qu'il s'explique pourquoi, s'écroulent ses rêves de suprématie foncière articulée à un plan de retraite sous les cocotiers qui serait financé par des armées de jeunes résignés à se faire exploiter.

Jean Perrin insiste d'ailleurs sur les ravages humains de la spéculation: "Les propriétaires, pour ne pas perdre leur avantage fiscal, sont obligés de louer à n'importe quel prix !" Qu'il est tragique toutefois que le propriétaire ne s'alarme de l'indécence des prix seulement lorsque ceux-ci baissent pour lui.

Et Jean Perrin de déplorer la fin de dispositif pour exonérer d’impôt les plus-values immobilières cassant la baraque du multiproprio combinard: "C'est un peu fictif, cette plus value". En décodé:  tend l'oreille spectateur de la chaîne immo à qui l'on avait conseillé d'acheter les yeux fermés l'année passée et perçoit la sourde déflagration de la bulle qui pète.

Et la journaliste face à Perrin de s'inquiéter. "Quelle est la raison de cette baisse des loyers ?"

Perrin tempère: "Le prix du loyer n'est pas fixé par le marché." [Marrant, c'est l’alibi inverse que nous sortaient jusqu'à présent les propriétaires pour expliquer leurs loyers hors de prix: "ce n'est pas moi qui fixe le prix, mais le marché"]. [...] "Le prix du loyer est fixé par la capacité contributive de candidat locataire, or les candidats locataires sont de plus en plus pauvres". [Qu'il est bon d'entendre la voix de la raison mathématique dans la bouche du représentant des bailleurs. Eux qui demandent encore à ce jour plus de 3X le salaire moyen français à un étudiant de première année pour louer un cagibi sur Paris.]

Perrin avoue: le marché des "meilleurs locataires" a été asséché par les aides à l'accession à la propriété. Comme quoi le proprio est un loup pour le proprio. Précisons qu'il était jusqu'à présent parfois bien plus facile de s'endetter pour acheter un pavillon que de voir son dossier locatif accepté pour louer un F4. Il y aura donc une probable inflation des défauts de paiement chez les propriétaires à crédit dans les mois à venir, si chômage et récession persistent. Ce qui ne sera pas le cas, car notre glorieux président va nous sortir de là[1].

Reprenant la ritournelle d'Apparu, Perrin s'attriste de la mauvaise répartition de l'habitat français. Il n'y aurait pas assez de logements à Paris (Faux. Il n'y a pas assez de logements occupés. Rapport que tout est vide. Mais ça, les riches ne veulent pas en entendre parler puisqu'ils veulent rester entre eux) et trop en province (avec les batteries d'aides fiscales immobilières consenties par le gouvernement, la cupidité des promoteurs et l'avidité glaciale des petits proprios, j'ai envie d'écrire : la faute à qui?).

Pour Perrin, les centres-ville ne sont plus destinés aux primos ni même aux secondoaccédants. Les ménages sont exclus des villes et spécialement ceux qui ne se financent que par le travail. Exact, les centres-ville se ghettoïsent, n’acceptant désormais la classe moyenne que sous sa forme touristique, pour faire du shopping ou acheter sa glace deux boules le week-end.  Mais ainsi va le capitalisme lorsqu'il est totalement régulé dans un seul sens: celui du profit pyramidal. Ce qui est le cas dans l'immobilier depuis une quinzaine d'années. 

La ghettoïsation des territoires (riches dans des villes hypersécurisées, pauvres s'organisant autour selon le taux d'endettement dans des strates périphériques progressivement délaissées jusqu'à l'enclavement des plus pauvres) n'est que la matérialisation géographique de la concentration des richesses voulue par les artisans du "bonheur néolibéral".

Rien de tout cela ne serait arrivé sans le concours des classes moyennes qui se sont laissées corrompre par les délices du confort Ikea à deux heures de transport de leur lieu de travail ou/et la promesse d'une "retraite garantie dans un monde incertain" assortie d'une baisse d'impôt que leur procurerait un placement locatif au milieu de nulle part vu que "c'est la pénurie". Les habitants des villes se sont eux-mêmes expulsés de la cité achetant à crédit "la belle vie" d'un pavillon de plus en plus excentré tandis qu'ils investissaient dans des produits immobiliers foireux dans des zones à activité nulle, fiers de couper ainsi à cet impôt qui aurait pu servir, beurk, à construire, préempter ou rénover du logement pour tous, sans discrimination régionale et à prix honnête. 

La panique dominerait-elle la France des propriétaires? Les députés UMP, conscients qu'il faut redonner des signes d'encouragement (et des loyers) aux spéculateurs pompeusement renommés par les promoteurs et les banquiers "investisseurs locatifs", proposent donc un courageux texte de loi visant à interdire que les précaires du logement, générés par cette politique d'aide aux riches, habitent à l'année dans des caravanes ou des mobile-home. C'est de la concurrence déloyale.

Non mais, un vrai toit c'est important quoi !

[1] mais seulement s'il est réélu.