[video] "Ce que la droite n'a pas fait, la gauche a malheureusement osé"

Interview de Josiane Balasko, sur le mal-logement et l'action du gouvernement, le 23 janvier dernier sur Europe 1.

 

Pour 1500 euros par mois, t'as plus rien (à Paris)

Lu dans L'Expansion. Voici la surface disponible pour une mensualité de 1500 euros sur 20 ans (hors assurance) + 20.000 euros d'apport. (source : empruntis)

Micro-logements et abus ? C'est la faute aux locataires !

Depuis le début de l'année, les reportages sur les locations de micros-surfaces illégales à Paris (sous 9m2) se multiplient dans les médias à l'occasion d'expulsions (tout aussi illégales) par des propriétaires peu scrupuleux et jouissant d'une hallucinante impunité judiciaire. 

Pour commenter cette actualité, Jean Perrin, président de l'Union Nationale des Propriétaires, était l'invité de Bruce Toussaint ce matin sur Europe 1.

Défense de la rente, plaidoyers larmoyants pour la baisse de la fiscalité des propriétaires ou la fin des logements sociaux qui concurrencent injustement le marché privé, Jean Perrin est un bon client d'Apocalypsimmo. 

Face à Christophe Robert, président de la fondation Abbé-Pierre, le patron des proprios nous refait un joli numéro à la radio. 

En gros, il n'y aurait pas de méchants propriétaires coupables de louer des taudis ou des micros-surfaces (ou plus souvent les deux à la fois). Non, tout ça ce n'est rien que de la faute aux locataires qui acceptent le deal. D'ailleurs, rien ne servirait de sanctionner les propriétaires, victimes comme les autres d'un marché tendu. A 4.00, Perrin nous décroche même le #PointPute (#PointGodwin du bailleur, et du libéral en général), faisant l'amalgame entre le locataire et le client de la prostitution. Quitte à filer la métaphore, Perrin aurait pu ajouter le rôle pourtant déterminant du mac. Et puis c'est tout simple, mais si l'on autorisait la location des surfaces de moins de 9m2 "pas forcément invivables" et bien, hey con, elles ne seraient plus illégales  ! (3.30) 

Humaniste, le patron des bailleurs invite également les gens qui "souvent ne travaillent pas" à aller vivre en province (3.20). Oui, Jean est à cheval sur ce principe: n'allons pas saloper la côte du foncier des possédants en y mêlant le tout-venant des bas revenus. A une époque où l'on nous promet la fin du CDI, mieux vaut du touriste friqué louant à la journée que du smicard aux perspectives sociales incertaines. Perrin nous rappelle à l'occasion qu'il est à l'origine du concept d' "habitat essentiel" (dont nous avions parlé ici), alliant sur la base du low-cost en 12e périphérie, travailleur pauvre au bout du rouleau et boite à chaussure à confort spartiate. 

Nous sommes évidemment d'accord avec Christophe Robert au sujet des micros-surfaces et des abus des propriétaires-bailleurs en général. Il faut les sanctionner lourdement et taper là où ça fait mal : le porte-feuille et la prison ferme en cas de récidive (histoire qu'ils testent par l'exemple, le confort d'habiter à 4 dans 8m2). 

Les déclarations de Cécile Duflot, hier, vont dans ce sens.

Mais, avant d'en arriver là, il faut obligatoirement en passer par la dénonciation des abus par les locataires eux-mêmes (qui ont le droit avec eux, et la possibilité dans un premier temps, de vite se voir exemptés de loyer). 

Comme quoi Perrin a en partie raison: c'est de la responsabilité du locataire de faire entendre ses droits.

Seb Musset.

Retrouvez les mésaventures de Jean Perrin au pays des odieux locataires:

- Apocalypsimmo #1

- Apocalypsimmo #4 : Aidez-les !

- Apocalypsimmo #9 : La ligue des rentiers extraordinaires

- Apocalypsimmo #15 : Donnez-leur du moche !

Quand les agences immobilières se mettent à solder...

J'ai compris que ça coinçait vraiment dans l'immobilier lorsque, à deux jours de noël, j'ai vu les salariés d"une agence immobilière de mon quartier parisien affiliée à un célèbre réseau, démarcher sous la pluie les passants en leur offrant des chocolats histoire qu'ils jettent un oeil sur leurs offres de F3 à 600.000 euros.

Depuis la rentrée les multiples déclarations des professionnels du secteur le confirment. Il n'y a plus de nouveaux entrants sur le marché de l'immobilier et les transactions se limitent entre ceux qui sont déjà proprios. 

Jean-François Buet, président de la FNAIM estime à 10.000 le nombre de pertes d'emploi dans le secteur. Tout aussi difficile à quantifier qu'il est difficile de définir depuis 15 ans qui est agent immobilier ou non, la bulle que chacun croyait gonfler pour l'éternité ayant attiré un bel assortiment d'opportunistes.

Toujours est-il que les agences qui vivent à la commission doivent booster les transactions pour survivre. Si les agences ne peuvent plus jouer à la hausse avec leurs clients, elles vont mécaniquement les inciter à la baisse. C'est ce que nous sommes en train de vivre et cela devrait renforcer la chute des prix que l'on commence à constater un peu partout sur le territoire.

Exemple le plus marquant de ce retournement. l'agence Orpi organise ce qui s'apparente à des "soldes" sur les deux tiers des biens qu'elle a en dépôt, soit environ 60.000 logements. 

Selon le PDG du groupe, Bernard Cadeau, Orpi va proposer à ces proprios une révision du prix de vente de leur bien entre 5% et 15%. Une façon de stimuler les transactions (qui ont baissé de 16% chez Orpi en 2012), en se substituant aux aides de l'état auxquelles les acheteurs s'étaient habitués. 

Pour Bernard Cadeau, le blocage des prix est lié à la gourmandise des propriétaires. J'y vois aussi la matérialisation la plus flagrante du décalage de niveau de vie entre les générations. Les standards et le standing des baby-boomers correspondant de moins en moins avec la réalité comptable et matérielle de leurs enfants et petits enfants. Et la tendance n'ira qu'en s'accroissant les dix prochaines années. 

Pour les contrats en exclusivité, Orpi s'engage à accomplir la vente dans les trois mois à ce prix minoré. Dans le cas contraire, le propriétaire sera indemnisé d’un montant entre 3 et 5.000 euros via l'assureur du groupe. Quand on commence à jouer avec le feu en vitrine, c'est que l'incendie est déjà bien parti en cuisine. 

Problème pour monsieur Cadeau (ça ne s'invente pas), les prix ne sont pas surélevés de 5 à 15%, mais plutôt de 30 à 60% suivant les zones et le revenu moyen.

La fracture générationnelle du logement

Étrange.

Durant les 2h15 de la récente conférence de presse de François Hollande, de logement il ne fût question à aucun moment. Pas plus dans son exposé que dans les questions des journalistes.

Faut-il en tirer la conclusion que ce joli monde considère que tout va bien. Vivent-ils dans un monde parallèle où l'on peut gambader de pièces en pièces sans se soucier du loyer à régler ? Ont-ils une idée arrêtée sur le sujet ? Serait-elle: "Jeunes, il faut s'en remettre au marché. Lui seul sait. C'est dur, mais c'est comme ça, et nous, vieux possédants, aurions trop à perdre à changer radicalement la donne. Mais ne vous plaigniez pas: vous avez la vie devant vous, hein" ?.

Cet assourdissant silence est en total décalage avec la priorité numéro un des jeunes Français comme le révèle, sans surprise, le sondage CSA-Polylogis (bailleur social) sur "les jeunes et l’accès au logement" réalisé auprès de 18-29 ans:

"Plus d’un tiers des personnes interrogées (35%) désignent le logement comme l’élément le plus prioritaire dans leur situation personnelle. "Se loger" apparaît au même titre que "se nourrir" (30%) comme un besoin essentiel, dernier rempart contre l’exclusion sociale et la pauvreté. Le travail (25%) arrive en troisième position."

Le logement arrive avant la nourriture et le travail. En langage technique, on appelle ça: UNE PUTAIN D'URGENCE.

79% des jeunes sondés "estiment qu’il est difficile de trouver un logement pour un jeune aujourd’hui en France" dont 28% jugeant la situation "très difficile" (la moitié d'entre eux en région parisienne).

L'enquête souligne au feutre gras la conséquence du violent décrochage des prix des loyers en 10 ans par rapport aux salaires. 71% des jeunes identifient les garanties à apporter au propriétaire ou à l’agence comme le principal obstacle à surmonter pour trouver un logement. Les jeunes ont le sentiment de "faire face à une situation sans précédent". 80% estiment qu'ils "ont aujourd’hui plus de difficultés pour trouver un logement que leurs parents quand ils avaient leur âge". Tu m'étonnes.

Dans le détail le sondage CSA-Polylogis nous apprend que sur les 68% de jeunes ayant une autonomie résidentielle, 46% sont locataires, 19% sont propriétaires. 3% déclarent vivre en colocation.

En croisant ces chiffres avec ceux d' une autre enquête, publiée la veille par le courtier Empruntis, révélant qu'il faut désormais un apport de 50.000 euros et un salaire minimum de 4000 euros pour acheter, cela signifierait que 19% des 18-29 ans disposent, en plus d'un revenu bien au-dessus de la moyenne française, de parents très généreux, ou alors ont hérité d'une maison. Tant mieux pour eux. Malheureusement, ils sont largement minoritaires. Pour les autres, c'est la galère.

Parmi les 68% autonomes de l'enquête CSA-Polylogis sur les jeunes, un tiers (32%) connaît des difficultés pour faire face à son loyer ou à ses remboursements de crédit. Et face à ces difficultés, 43% ont déjà envisagé de retourner vivre chez leurs parents, et 13% y sont effectivement retournés.

Dans les pistes évoquées par le sondeur pour améliorer la situation 43% des jeunes estiment qu’il faudrait assouplir les règles de constitution des dossiers pour les locations (Quoi ? Il serait fou de demander un revenu de 6000 euros pour louer une chambre de 20m2 ? Et bien non, pas en France). 32% des personnes interrogées évoquent ensuite la construction de nouveaux HLM et l’encadrement du niveau et de l’évolution des loyers dans le parc privé (32%) devant l’augmentation des aides sociales (27%).

Si j'étais sondeur, j'aurais pour ma part évoqué des pistes un peu plus radicales dans la liste des choix pour provoquer "un choc d'offre" à moyen terme, comme la taxation progressive des logements vacants puis leur réquisition pure et simple au bout de quelques années. 

Notons que l'augmentation du nombre de constructions réservées aux primo-accédants à la propriété (18%) est la dernière solution citée par les jeunes. Ce dernier point coïncide avec la conclusion de l'enquête Empruntis diagnostiquant un blocage du marché immobilier. Les fameux primo-accèdants ont quasiment disparu des agences immobilières et les transactions s’opèrent désormais entre propriétaires. 

Résumons. Les 18-30 sont dans une merde noire au niveau du logement. S'en sortent d'abord ceux qui sont aidés, d'une façon ou d'une autre, par leurs parents. Parents disposant parfois de revenus conséquents via un excès de patrimoine remis en location en agence. Le duo agence / propriétaire exige à son tour des conditions impossibles à remplir pour les jeunes aspirants locataires. La boucle est bouclée. Dégagés de l'accession à la propriété (par la montée des prix dont à bénéficié la génération du dessus), les jeunes sans revenus garantis (qu'ils travaillent ou non) ni aides parentales (la majorité d'entre eux) sont aussi méthodiquement dégagés de l'accession à la location (qui bénéficie prioritairement à la génération de leurs parents). 

Vers quel marché se retournent alors les proprios soucieux de leurs rentes et de leur confort ? Celui de la location saisonnière par exemple. 

Introducing la 3e étude de la semaine (l'annonce de la loi Duflot stimule-t-elle la fièvre statistique des acteurs du secteur). Celle-ci est commandée par l'association France Meublés regroupant les bailleurs de "meublés" défiscalisés. Nos proprios sont inquiets de ne plus pouvoir louer aussi librement leurs biens pour des baux courts comme avant (à savoir aux cadres en mission et aux touristes, locations à des tarifs prohibitifs pour toute autre catégorie le prix au mois devient celui à la semaine). Cette martingale étant en plein boom, on peut même se demander si les bailleurs ont envie de revenir en arrière louer à une clientèle locale bien moins rémunératrice ? Pour avoir écumé quelques agences et sites l'an passé, je peux affirmer que non.

Selon le sondage réalisé par Opinion way, le secteur représenterait sur Paris 17.000 propriétaires et 20.000 appartements (54.000 contrats / an). Et l'étude d'avancer que 67 % seraient occupés par leurs propriétaires une partie de l'année et n'iraient donc pas en location classique de toutes les façons (ce qui, selon l'association, devrait suffire à pouvoir continuer à les louer à des prix exorbitants et à ne pas les faire basculer en "activité commerciale", plus taxée). 

L'argument de l'occupation ponctuelle par les propriétaires est fallacieux. Il y a un manque de disponibilités de logement sur Paris et l’île-de-France. De plus, le logement n'est pas un bien de consommation comme un autre et, on l'a vu plus haut, une classe d'âge parfaitement consciente des inégalités de répartition le considère comme une priorité. Si la société n'était pas tourneboulée jusque dans l'intime par la logique de propriété, il faudrait prendre le problème à l'envers, pénaliser fiscalement toute inoccupation prolongée de quelques semaines, et personne ne devrait trouver scandaleux.

Mais non. L'association, prenant son envol tel le pigeon zélé avant d'être conviée par Cécile Duflot à participer aux négociations sur le texte de loi, de jouer de son chantage en brandissant des chiffres: si ces biens sont intégrés à la prochaine loi sur les rapports locatifs, "les 100 agences parisiennes spécialisées, dont c'est la seule activité, vont devoir licencier 1.100 salariés directs auxquels s'ajoutent 1.000 emplois indirects (femmes de ménage, gestionnaires, réparateurs, etc.)" déclare l'association.

(les lecteurs du Figaro sont - très - réservés sur la question)

Mais où résident donc ces emplois, et parmi eux les plus jeunes, puisque du fait même de cette lucrative activité des bailleurs soutenant à la hausse le prix du m2 sur Paris, ils sont dans l'impossibilité de se loger à proximité ? Ailleurs. Souvent loin. Dans des zones de vie délocalisées par rapport à l'activité.

Cet exemple est symptomatique du verrouillage du patrimoine à l'oeuvre dans ce pays. Rien ne sert de parler de compétitivité ou de coût du travail tant que la question d'un logement abordable, à la fois financièrement et géographiquement pour tous ceux qui entrent sur le "marché" du travail, n'est pas réglée. Un loyer trop cher, c'est du pouvoir d'achat en moins. Une recherche sans fin d'appartement ou un appartement loin de tout, c'est à l'évidence un frein pour l'emploi. 

En plus d'une politique ambitieuse de construction et de réhabilitation, résoudre cette question, et la question de la répartition générationnel des richesses qu'elle sous-entend, implique d'une façon ou d'une autre de légiférer sur le prix des loyers, de faciliter l'accession à la location, de taxer fortement les logements inoccupés ou sous-occupés et de poursuivre ceux qui abusent, qu'ils soient institutionnels, professionnels ou particuliers. Bref, de remettre en cause, au moins en partie, le sacro-saint droit de propriété.

Illustrations: Le locataire, R.Polanski, 1975

Une autre promo-flash chez Nexity

Nexity a su réagir et s'adapter à la crise. Après sa promo flash  pour un 4 pièces à 1.500.000 euros sur Paris (78 années de salaire moyen hors coût du crédit), le promoteur pense aux petits budgets qui ne veulent pas être injustement privés de pouvoir se réaliser en tant qu'être humain enfin digne de ce nom, bref de devenir propriétaires.

Ta, da ! Voici donc pour eux la nouvelle proposition "prix malin" de Nexity : Le 1 pièce à 200.000 euros. (reçu par courriel par Politeeks)

Bon évidemment à ce niveau de surface (9m2 ? 20m2 ?), ne compte pas avoir de famille. Il n'y a pas de sacrifice trop grand pour devenir propriétaire.

Logement : cellule de crise à Valeurs Actuelles

Le logement va mal, mais pire encore, l'immobilier s'effondre, enfin les perspectives de rente exponentielle. 

La preuve ?  

Le dossier "Logement, comment ils organisent la pénurie" (ils = la gauche) occupe les 70% de la couverture du dernier numéro du magazine de la droite qui s'assume Valeurs Actuelles tandis qu'un insert "Islam, jusqu’où iront les fous d’Allah ?" n’en occupe que 5%  malgré la bouillante actualité.

Indiscutablement c’est panique à bord depuis que Cécile Duflot tente de redresser un secteur fondamental de la société abandonné au marché des rapaces depuis trop longtemps.

Est réunie autour d'un thé citron aux biscuits Calèche dans la war room du mag de droite, une belle brochette de spécialistes. Le patron de Century21, celui de Kaufman and Broad, de la Cogedim, de la Fnaim ainsi que le directeur du Pole logement de Nexity. Et d’autres encore. Tous d’accord sur un point, entre deux pages de publicité pour leurs enseignes: "La gauche casse le marché". 

Ce dossier, c'est un peu la crème de la crème des pleureuses des années de rente potentiellement promises à l'agonie. A vrai dire, c’en est presque trop pour faire un article assassin tant il faudrait que je reprenne chaque ligne, et recopie intégralement l’article.

Néanmoins. Morceaux choisis:

Sur la chute des transactions constatées depuis 6 mois, Jean-François Buet, président de la Fnaim, valide la théorie de la bulle et reconnait en une passe que…

« La fin du prêt à taux zéro en début d’année, qui permettait à de nombreux ménages à revenus modestes de devenir propriétaires, explique en partie le ralentissement de l’activité. C’est aussi la conséquence du nouveau régime de fiscalité sur les plus-values [décidé sous Sarkozy] au 1^er février, qui dissuade les bailleurs de mettre en vente leur résidence secondaire ou leurs biens locatifs ».

Mince alors. On ne pousse plus les petits revenus à "primo-accéder" coûte que coûte à la propriété et les thunés ne se pressent plus pour vendre (preuve qu’ils ne sont absolument pas dans le besoin, et par conséquent exercent une pression en gardant la superficie pour eux)

D'ailleurs, Le patron de Century 21, Laurent Vimont, s’insurge que les pauvres ne puissent pas plus s’endetter comme aux belles années…

"La part des jeunes acquéreurs de moins de 30 ans a baissé de 30% dans nos statistiques"

En même temps Laurent, si on les payait  les jeunes avec des vrais salaires au lieu de les faire turbirner dix ans de suite au stage gratuit, y’aurait peut-être plus de "primos-accédants", solvables qui plus est.

Jean-François Buet de la Fnaim, lui, confirme que la baisse des taux en période de crise profite encore une fois à ceux qui disposent du cash:

"La baisse des taux profite essentiellement à des investisseurs qui arbitrent leurs valeurs mobilières, par exemple en clôturant leur contrat d’assurance vie pour investir dans l’immobilier dans de petits logements qu’ils mettront en location" [comme probablement ce prof de droit à Jussieu bailleur de l'immeuble de St Denis qui a flambé et causé trois morts]. Ce qui vient infirmer les propros de président de Kaufman and Broad, Guy Nafilian, déclarant au sujet du prochain Scellier que, si celui-ci n’offre pas une rentabilité minimale de 4%, il sera délaissé.

(La war room)

Le même Guy Nafilian nous alerte au sujet du relèvement à 25% de la part de logements sociaux dans les programmes neufs : "Lorsqu’on accroît la part de logements sociaux dans une opération, ce sont les prix de vente des autres logements en accession à la propriété qui augmentent". Bien évidemment moins c'est cher, plus c’est cher. D'impertinents journalistes auraient pu lui rétorquer la même chose au sujet de la qualité des programmes qu'il a vendus au durant des années.

Christian De Gournay, boss de la Cogedim, lui, est à deux doigts de rejoindre les files d'attente des Restos du coeur avec sa gamelle trouée: "On ne sent pas les pouvoirs publics prêts à réagir vite à une conjoncture détériorée" En décodé: le logement social ne va pas arranger les ventes de la Cogedim. J'ai envie de dire ça tombe bien puisque les locataires en logement social n'ont pas le pognon pour lui acheter quoi que ce soit. On me glisse dans l'oreille que certains, des fous probablement, ne veulent d'ailleurs pas acheter du tout, mais juste avoir un toit. 

A la question de l'impact de l'encadrement des loyers, Laurent Vimont de Century 21 lâche une grosse intox non relevée par l'aréopage corporate, pas plus que par Valeurs Actuelles : "Cette mesure est inappropriée et inapplicable. Inappropriée, car un propriétaire ne pourra même pas revaloriser un loyer s'il fait de grosses dépenses d'entretien" [Faux, le texte de loi prévoit une hausse au-delà de l'indice de référence lorsque le propriétaire a effectué des travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer] Et Vimont de préciser que "le marché locatif repose sur les épaules des particuliers". Justement Laurent, il s'agit de sérieusement remettre de l'ordre dans un secteur complètement libéralisé depuis 15 ans avec les méfaits sur les prix que les français, non-propriétaires, ont du subir, eux, sans pouvoir s'offrir de tribune dans la presse. 

Mais Vimont n'en démord pas "Cette mesure d'encadrement est d'autant plus paradoxale que les loyers ont moins augmenté que l'inflation en 2012". Encore un peu et il traiterait les locataires d'odieux privilégiés plaçant en Suisse le pactole emmagasiné sur le dos de leurs proprios exploités par un état soviétique. En même temps Laurent, comme les chiffres de l'inflation ne prennent pas en compte le coût du logement depuis le commencement de la hausse des prix qui ont doublé en 10 ans cet argument n'a qu'une signification toute relative.

Bruno Corinti de Nexity tente de rassurer tout le monde "Les logements Scellier, même à Montauban ou à Périgueux (sic), ont fini par se louer, signe qu'il faut laisser faire le marché sans le réguler par des loyers imposés". Bruno oublie bien sûr de préciser le montant des loyers finalement négociés (à mon avis pas bien loin des tarifs dans le social). Corinti conclue sur ce point de consensus de la tablée, histoire peut-être de couper court aux accusations d'une présidence trop lente: "On peut affirmer que le ralentissement du marché est dû à François Hollande". Et paf les gauchos !

Emile Garcin, de Emile Garcin propriétés, va plus loin : "Il ne faut pas oublier que Nicolas Sarkozy a pris des mesures dignes du communisme". Et oui, dès fois pour la caricature, ce n'est pas la peine d'en rajouter.

A la question de la conversion des bureaux vacants en logement, Laurent Vimont de Century 21 oppose un refus catégorique. Impossible de les convertir en logements, car "les coûts de transformation liés aux normes d'habitation actuelles rendent l'opération non rentable pour un promoteur" et le journal de synthétiser dans un encart rouge "L'obligation de construire du social peut rendre plus rentable la construction de bureaux et renforcer la pénurie de logements". 

Résumons à l'issue du dossier la philosophie des professionnels réunis: 

- Construire du logement social pousserait les professionnels à construire des bureaux vides (plus rentables) difficilement adaptables en logements privés. 

- Construire du logement social augmenterait le coût du logement privé. 

- Construire du logement social entraînerait la fin du monde dans d'atroces diarrhées à perspective de 5 ans. 

Comme une impression de regarder les dirigeants de Kodak au moment de l'arrivée de la photo numérique. Consternant spectacle de professionnels ne voulant se résoudre à accepter que les Français n'ont tout simplement plus d'argent à consacrer pour alimenter la hausse des prix continue à laquelle nos professionnels s'étaient habitués. 

Comme dans la consommation courante, le logement va s'orienter en deux grandes tendances : le basique et le luxe. Je leur laisse le luxe, et insiste vraiment pour que l'Etat garantisse le basique. Car, je ne sais pourquoi, l'expérience peut-être, je ne fais confiance ni aux particuliers ni aux professionnels pour corriger les abus des 15 dernières années.